银行不批准贷款房屋合同解除的后果由谁承担
案情简介：2007年6月，王某作为买方，与张某签订《房屋买卖合同》，合同明确约定：房子总价30万元，首付10万元，余款20万元向商业银行申请贷款。买方在签订本合同之日起二十天内，将首付款10万元支付给房主，其余款项20万元支付方式由买方向银行申请贷款，按银行规定办理。买方在接到银行通知后，必须在三天内与银行签订个人住房贷款抵押合同，如逾期，按违约条款追究违约责任，申请银行贷款的有关费用由买方承担。买方如果逾期支付房款，须向对方支付违约金2万元，合同终止，将房屋退还。如果房主的实际经济损失超过收到的违约金，买方还要据实赔偿。三峡论坛|三峡热线|三峡新闻|三峡旅游|交友 u" R! ^9 }4 A7 ^
合同签订后，银行在审查中发现：房屋使用年限已久，不符合银行贷款的规定，故不批准贷款贷。为此，双方签订的《房屋买卖合同》无法履行。现在房主要求买方要么继续自筹资金支付其余20万元来履行合同，要么支付违约金2万元退房解除合同。房主的理由很简单，贷不到房款那是买方的事，不能自筹资金支付余款就得支付违约金。
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% e$ o C7 o- H) Q; I3 D K三峡论坛|三峡热线|三峡新闻|三峡旅游|交友 熊律师点评： 首先，本案《房屋买卖合同》不能履行的原因不能归责于买方，买方在主观上和客观上均没有违约意思表示和违约的实际行为，银行不批贷款是因为买方以外的原因，因此房主不能追究买方的违约责任。三峡论坛3 C: u; ~5 C$ U: k. G" z; h
其次，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同赔偿损失。9 s9 k% P# ]& T' ?+ V1 |2 n# t% o
因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房本金及利息或者定金返还买受人。”根据上述规定，因为不可归责于买方的原因导致不能贷款，卖方不能追究买方的违约责任。
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熊律师提醒：目前，通过贷款买房是大多数买房人的首选付款方式，但如果买方不能通过银行审查，又没有一次性付款的能力，必将产生纠纷。因此双方在签订合同时，购房者应当充分考虑到自身的支付能力和银行信贷能力，应该能加上贷款不成，终止协议的特别条款。
